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整治租房市场乱象,应从创造“新中介”入手

  无论是价格管制还是租房补贴都是权宜之计,真正能够解决租房市场乱象的还应是从中介入手,这里并不是指限制黑中介,而是创造“新中介”。

  无论是价格管制还是租房补贴都是权宜之计,真正能够解决租房市场乱象的还应是从中介入手,这里并不是指限制黑中介,而是创造“新中介”。

  今年暑期,初入社会的毕业生们刚刚告别伤感的毕业典礼与火热的应聘求职,就迎来了房租的高涨。可以说,在房租上涨旺季,今年的房租涨势要比往年来的更“凶猛”。

  据统计,今年7月部分热点城市热门区域房租同比涨幅已接近20%。在此之前,上半年上海(楼盘)房租上涨19.5%,深圳(楼盘)上涨15.5%,北京(楼盘)大涨25.9%,其他新一线城市南京(楼盘)、成都、西安(楼盘)也都有20%以上的涨幅。

  为此,8月底以来,包括北京、成都、深圳在内,多个一、二线城市通过发布文件和警示、举行约谈等多种方式,加大对住房租赁市场的整治力度。与此同时,相关的租房贷市场也受到管控,9月3日,有媒体报道指出,北京银行(601169,股吧)、建设银行(601939,股吧)、平安银行(000001,股吧)等金融机构均已暂停租房贷款业务。

  这轮来势汹汹的租金上涨之风如此引人关注其实也有其内在的原因。从前,以国人的普遍观念来说,房子代表了一份归属,一份安定,是家的一种代表,拥有一套房子是绝对的刚性需求,但在房价如此高的今天,购买一套房子可能对于某些家庭已经成了奢望,即使是有这个能力购买,可能也会因为户口或其他原因而没有购买资格,眼睁睁看着房价上涨到自己能力之外。

  作为购房外另外一种拥有形式,租房在近些年开始逐渐被人所接受,并且,在之前由散户主导的租房市场类似于经济教材中所说的完全竞争市场,市场上同时存在大量的房东与租客,靠着供给和需求的相互作用来形成一个合理且稳定的价格。由于大城市的集聚效应,需求刺激的租金价格上涨变成了普遍的现象。

  但随着市场的发展,市场供给端发生了巨大的变化,由于近些年购房市场受到较为严厉的管制,开始逐渐由盛转衰,资本便开始寻找下一个逐利的天堂,他们便瞄准了租房市场。

  住房不炒的概念从购房市场逐渐转移至租房市场,运营方式便是资本支持建立租房中介。大量的中介商家将散户闲置的房子聚于自己手中,然后通过区域性垄断实现房租价格控制,如此一来,完全竞争的市场便成了垄断市场。而且,由于之前监管的侧重点在购房市场,租房市场并没有得到很好的关注,因此租房价格大涨、租金贷等问题开始不断涌现。

  实际上,面对此次异常波动,各地也是各显神通。

  北京市住建委联合市银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等15家主流网站,明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。南京市房管部门在座谈会上指出租赁企业不得为抢占市场份额而恶性竞争、哄抬租房价格、垄断租赁房源。天津(楼盘)提出将开展住房租赁市场专项整治活动。

  租金贷方面,苏州(楼盘)、西安等地先后发布了发展和规范住房租赁市场的文件,明确提出,住房租赁合同中,不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。郑州(楼盘)市房管局发布“房屋租赁消费警示”,表示“部分经纪机构、租赁企业通过隐瞒、欺诈的方式诱导承租人使用‘租房贷’,并产生经济纠纷”,对消费者提出选择正规的租赁企业等多条建议。

  由此可见,上述政策几乎都是从限制中介和限制诱导性贷款入手。笔者认为这种做法很关键,因为对于市场而言,这两方面的限制是出于对违规行为的监管,并不直接对市场形成影响,或者说并没有直接在价格上动手脚。

  此前深圳推出稳租金住房便是直接对价格进行限制,虽然看上去让人满意,但背后所承担的成本巨大,虽说供求影响价格,但价格同样会反过来影响需求,当价格管制超过供房者盈利底线,“房东”将会缺乏供给积极性,一方面引发房源整体短缺,另一方面还会拉低租房市场档次,此外,若房东为了进一步降低成本,可能就不会对房屋进行更好的“修缮”。不要认为这只是理论的分析,从英国、美国等地曾经试图对住房租赁市场进行价格干预的经验来看,“租金规制”往往以失败而告终。

  其实,无论是价格管制还是租房补贴都是权宜之计,真正能够解决租房市场乱象的还应是从中介入手,这里并不是指限制黑中介,而是创造“新中介”。

  租房市场其实非常适合共享经济,一方面,房东拥有多余的闲置住房需要盈利,另一方面,无法购买住房的租客需要租用房子,这就形成了共享经济的基础。并且,这种P2P的共享经济形式不同于共享单车的新租赁经济,只要平台运营得当,使得供需双方的信息可以达到非常好的交流,市场又会逐渐朝着完全竞争的方向走去,价格也会逐渐走向合理。

  当然,目前市民(“群众”)手中的房源比较多。据报道,由于种种原因,仅仅北京地区的空置房源保守估计可能高达100万套,由此看来,如何发挥好“群众”的力量,对打好“房租保卫战”至关重要。而发挥好“群众”的力量需要有好的公共政策设计,比如对房租免税金、对空置房征收空置税或在未来调高房产地产税等。

  (作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后,为地产深度报道专栏作家,本文仅为作者个人言论,不代表地产深度报道观点)



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