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禹洲与宋都演义 合作开发46亿杭州项目里的土地思量

颇为矛盾的是,尽管成本上升,但对于企业而言有些优质项目又是必须拿下。

有个说法是,一个人想走得更远,不妨为自己找几个伙伴一起上路。在房地产行业,或许会有不少企业认同这一观点。

5月28日,宋都基业投资股份有限公司公告宣布,将投资23.28亿元与禹洲地产合作开发杭州地块,并获得项目公司一半的股权,禹洲则拥有项目公司另外50%股权。

一纸合同把两个企业串到了一起,从禹洲和宋都各自的角度出发,显然都认为这是一笔划算的买卖。

对于规模较小的宋都而言,形势未明的当下每走一步都有可能存在着未知的风险,与一家具备一定实力和口碑的房企合作无疑能将风险大大降低。

其公告中也坦言道:“本次对外投资是公司管理层在当前房地产市场状况下充分考虑了风险因素的基础上进行的投资决策”。

于禹洲地产而言,除了分散风险外,逾20亿的回血同样意义不小。有市场人士对此笑称,
这笔钱或许足够让禹洲在其他地方再布局几个项目了。

根据公告,禹洲和宋都将要共同开发的地块位于杭州拱墅区祥符东单元,是一宗纯住宅地块,容积率为1.0-2.5,总建筑面积约18.77万平方米。

事实上,这已经不是禹洲首次和宋都合作了。早在2017年11月,宋都曾发布公告称,拟投资10亿元与禹洲地产成立项目公司,共同开发运营位于舟山的项目,双方各持有项目公司50%的股权。

历史总是相似,不过,许多偶然其实都会是必然。禹洲执行总裁许珂在业绩会上曾指出,禹洲未来土储扩张可能会有更多方式。不光是招拍挂,还是要收并购,更多是合作。“我们想要有长期优质的合作方,有资源优势的,志同道合的合作方,我相信未来也会越来越多。”

事实上,如今喜欢合作开发的房企并不只有禹州一家。其原因除了与企业自身战略有关外,还离不开当下市场环境的影响。

有市场人士指出,由于今年土地市场的回暖,公开市场拿地价格有所上升,企业通过招拍挂拿地的成本一定程度上相应会有增加。

今年初的业绩会上,林龙安指出了同样的问题。“土地市场确实是升温了,但升温也是正常的,现在整个经济有所回暖,还有市场方面和融资压力方面也在回暖。”

颇为矛盾的是,尽管成本上升,但对于企业而言有些优质项目又是必须拿下。

如此前提下,选择先拿下地块再引入合作者,无疑就能顺利解决拿地、成本和风险之间的问题,一如这次禹洲选择与宋都合作,并将项目50%股权卖予后者。

资料显示,该宗地块是禹洲地产在5月17日以最高限价46.57亿元竞得,溢价30%。虽然
对于正在千亿道路上奔跑的禹洲来说,土储扩张的重要性不言而喻,但一个项目近50亿的价格依然不是一个能够轻易负担的数字。

而23.28亿元引入宋都之后,无疑能够为禹洲的资金链回上一大口血。

虽然在今年业绩会上,林龙安一直强调“禹洲不会盲目地冲规模”。但不得不承认的是,其今年在土储扩张上正在不断加速。

2018年里,禹洲通过公开招拍挂、收并购等方式,共拿下23幅地块。如果加上收购沿海绿色家园有限公司资产包,禹洲去年在扩储上的花费约为173亿元。

而今年的前两个月,禹洲在北京、上海等地新增了8块土地,总可销售面积为131万平方米,对应的货值在260亿以上,总地价达到了109亿,几乎达到去年全年拿地的70%。今年至今,禹洲地产拿地的总地价已经达到了221亿元。

与此同时,“溢价”“最高限价”等词汇,都已不是第一次出现在禹洲今年的拿地过程中。

3月21日,安徽合肥拍卖6宗地块,禹洲以27.3亿元拿下包河区S1901地块,溢价率121%。
4月17日,禹洲二入佛山,以最高限价加配建拿下一宗商住地;5月16日,禹洲地产以5.95亿元竞得成都锦江区一宗宅地,溢价134%。

有业内人士猜测,或许是因为距离“2020年实现千亿”的时间节点越来越近,所以必须要冲上一冲。而且,今年是禹洲成立25周年和上市十周年,也正是其发展历程中的关键一年。

尽管扩张速度增快,但正如林龙安所说的,禹洲会秉持规模、利润及风险控制平衡的“三驾马车”原则,审慎评估和衡量市场上的机遇与风险。

其中一个具象化的表现是,禹洲今年在高溢价拿地的同时,也曾抄底获取过一些项目,两极分化较为明显。包括3月25日,禹洲地产以3.23亿元竞得郑州一宗宅地,溢价6%;3月27日,其又以底价13.5亿拿下上海奉贤区一宗宅地。

说到底,利润与风险,仍是禹洲在布局过程中最为看重的两个因素。

林龙安曾在受访时说过,禹洲不会在高峰期拿更多地,会选择机会来做收并购。不会盲目,而是会根据每个项目能实现盈利空间,每个项目达到销售的达标,来确认项目的落地。

显然,不管禹洲在土地市场的动作多么大开大合,其在冲击千亿的道路始终存着一份小心。



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