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解局丨泰禾问询函延期回复中的爬坡过坎

黄其森的泰禾在迈过了深交所这道坎后,仍然面对更多真正的爬坡过坎。

深交所与上交所近来针对各行业发布了大面积的问询函,房地产行业成为了其中的重点。

新城、海航基础、银亿股份、香江控股等一系列房企都成为了交易所眼中的“问询”企业,需要对相关数据进行补充以及解释。

在5月8日傍晚,深交所对泰禾集团进行了关注,问询函全篇3863字,涉及现金流、偿债能力、实际销售额、投资性房地产公允值变动、关联交易披露信息等共19个问题,并要求其于5月15日前作出书面回复。

不过到了5月15日,不见回复函,泰禾集团给出了一纸延期公告,称将延期回复年报问询函,并且具体时间未定。

终于,在5月29日,比起当初深交所规定时间整整过去了2个星期后,泰禾对他的相关问题作出了回复,全文44页,事无巨细,比起之前的新城回复函还要多上1页。

不管你过得好不好,交易所都有可能注意到你,这就是今年的市场。但泰禾无疑是其中比较“受关注”的一家企业,如何渡过寒冬成了泰禾必须破解的命题。

债务过坎

泰禾回复的第一条就是最为迫切的公司债务问题。

资料显示,泰禾2018年度经营活动产生的现金流量净额139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元,而短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元。

根据计算,该公司的杠杆率达到了14之高,而现金与短债的覆盖比例仅为0.26。现金短债比是企业在一定时期内,从现金流量角度来反映企业当期偿付短期负债的能力。虽然房地产是资金集中形行业,但一个合格的房企,现金短债比需要至少达到1.1,而一个健康的房企需要控制在1.6以上。

泰禾方面回应称,公司今年来面对债务问题提出了高周转的策略,在2019年1季度“销售商品、提供劳务收到的现金”实现170亿元,同比增长86%;“经营活动产生的现金流量净额”单季度实现119亿元,同比提高165亿元。

在偿债方面,泰禾表示虽然574亿元债务都需要在今年偿还,但其并不集中在某些时间段,无集中兑付的风险。在1季度,泰禾净偿还了103亿元到期有息负债,期末现金及现金等价物余额较上年末净增加57.5亿元至173亿元。

此外,泰禾方面与多家金融机构进行了洽谈,进行了债务延期,所以所偿还的债务实际并未达到574亿元,而与多家房企合作开发项目也成为了他们控制现金流扩大收入的手段。

“在不进行大规模购地扩张、销售回款持续改善、融资能力逐步提升及债务规模合理有序降低的情况下,营运现金流与到期债务相匹配,不存在短期偿债风险。”

这是泰禾方面面对债务给出的最终回应,但从实际行动来看,泰禾面对这500多亿的债务,想要解决仍然颇具挑战。连“感性”的黄其森,都需要强调高周转,可想而知泰禾面对的压力之大。

转卖项目成为了他们现阶段的办法,泰禾在高价时期拿的优质地块成为了他们手上扭转困局的最大筹码。

于是,他们拉来了同为福建出身,在圈内颇有名望的世茂。

目前来看,世茂从泰禾手上接过了7个项目。从3月份开始,作价3.8亿元的杭州蒋村项目;南昌茵梦湖项目作价18.1亿元;漳州红树湾项目作价6.3亿元;杭州同人山庄项目作价9.3亿元;江苏昆山淀山湖项目、广州院子,以及佛山院子,3个项目总作价达到39.72亿元。

从上述项目折价上来看,泰禾一共获得了77.52亿元的资金释放,极大改善了公司的财务压力,而且在这几笔项目上泰禾并未亏损,还赚了钱,带来了超过6亿元的利润。

值得注意的是,以上泰禾所转让的均是项目部分权益,并未全部转让。为此,泰禾的销售额还能有更大的上升,同时减少了运营项目的成本与出售压力。

壮士断腕,黄其森无疑是个聪明的壮士。

更有媒体消息称,泰禾目前还在就旗下多个项目寻找出售方。或许,与世茂的合作机会还有更多,又或者还会有别人身骑白马前来相助。

与此同时,泰禾也依靠着这部分现金回流与高周转的策略,在4月28日回售了30亿元公司债。

销售爬坡

除了泰禾的债务难题,销售额也是泰禾较为受到关注的问题,黄其森此前就提到了公司2018年销售额目标要达到2000亿元,并大幅降低资产负债率。

对此,泰禾此次回应称,公司董事长黄其森先生关于2018年销售目标2000亿元,以及 2018 年降低负债率的说法,系其基于当时公司的土地储备情况、项目储备情况、项目拓展能力、投资进展、管理能力、销售能力、回款进度等做出的判断,属于董事长黄其森先生对公司发展的目标和愿景,不构成本公司的预测和承诺。

彼时,黄其森该言论某种程度上确实拉高了泰禾的股价,对市场产生了重大影响。根据观点指数公布的数据,2018年泰禾全年合约销售金额为1380亿元,仅就这一数据而言,泰禾远没有达到销售额目标,黄其森与他所追求的目标中间还隔了一个越秀地产。

从泰禾的官方反应来看,再次重申这只是黄其森的个人行为,并不是泰禾的官方言论。

泰禾回应称,公司未以自愿性信息披露形式披露销售金额,公司将根据企业发展情况及管理体系和数据体系建设情况,适时就相关数据开始进行自愿性信息披露。

简单来说,泰禾还是希望自愿披露数据,以有利于公司的市值管控。

以同样个性鲜明,喜欢发推的特斯拉的董事会主席马斯克为例,马斯克去年在推特上表示:“正在考虑将特斯拉私有化,股指单价是420美元,现在资金已经到位。”

但美国证监会同样就谴责其干扰市场,发布具有诱导性信息。并要求马斯克必须辞去特斯拉的董事长职务,并和特斯拉各自缴纳2000万美元罚款。

现在,泰禾还未具体讲出2018年度集团的销售额是多少,而其另一大幅降低负债率的愿景离目标尚远。

截至2018年12月31日,泰禾资产负债率为86.88%,较2017年度同期降低0.95个百分点。资产负债率看来有了一定的改善,但泰禾未披露的净资产负债率,但从其财务报表测算,还不乐观。

或许黄其森的泰禾在迈过了深交所这道坎后,仍然面对更多真正的爬坡上坎。

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