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这个城市7万套库存,创8年新高,为什么房价还在涨?

  大家好,我是阿历。

  最近关于北京(楼盘)楼市库存创8年新高的消息非常火,的确现在有的城市房子不够卖,有的城市却发愁库存太多卖不出去,即便降价也是一筹莫展,城市之间的冰火两重天已经是事实。

  由于每个城市的情况都不一样,那今天阿历就来跟大家好好聊聊这个事儿。

  为什么要说楼市库存这个事儿?

  照目前的状况来看,国内各个城市之间的房产库存量也存在不小差异,去化周期更是天差地别。

  楼市库存又会影响到市场供给,进而影响房价,而房价是各位朋友们最关心的,所以楼市库存难对于朋友们来讲还是非常值得关注的。

  北京楼市库存创造8年以来新高

  目前北京的楼市库存是7万套,这也是8年以来的新高,而且这还仅仅是新房的数量,空置的二手房数量应该也不少。

  去年一年之内,北京楼市库存就增加了2万多套,增幅高达42%,数据显示目前北京新房的销售签约数量约为42%,要知道这还是限竞房项目已经普遍降价10%的前提下,结果却依然不乐观。

  阿历认为北京楼市的高库存,大多是来自于限竞房,因为在2015到2018年,北京总共出让商品房住宅地块95宗,其中竟然有92宗是限竞房,总价值高达5000亿元。

  有些区域的限竞房去年卖了整整一年,去化率还不到30%,不过有些地段好的限竞房却被抢售一空,所以整体来看是有些畸形的。

  当初开发商们把限竞房一次性推入市场,导致供大于求,现在也正在自食苦果。

  即便现在开发商们正在努力抬高区域价值,甚至开始打价格战,但是北京楼市库存去化周期依然是20个月左右,将近两年的时间。

  照这个情况来看,目前北京楼市的压力还是非常大的。

  不过阿历觉得目前北京的库存压力对于房价的影响并不大,而且主要的库存压力来自限竞房的猛增,好在现在很多人对于限竞房已经不歧视了,把限竞房等同于商品房。

  截止到5月20日,北京的限竞房网签数量终于超过一万套,再加上最近上市的限竞房户型好,而且地段也不错,所以销售的速度稍有提升。

  针对这种情况,阿历认为还是要从供地端开始控制,毕竟开发商基本上是有地就要开发,所以如果持续供地,那未来的库存压力甚至会更大。

  国内其他城市的库存情况又是怎样的呢

  国内各城市的楼市库存和去化周期是不同的,那我们来分类看一下。

  首先除北京之外的一线城市,比如上海(楼盘)、深圳(楼盘)等。上海和深圳的去化周期同为14个月,而广州(楼盘)则是10.5个月,这些数值是比较正常的。

  这是2019年5月第三周的数据统计,其中一线城市的房地产市场成交数量环比上升了9%,同比更是增长44.2%,上海在全国之内的总成交面积排名第三,库存压力对于上海来讲,根本不是什么问题。

  而且从图中我们能够看出来,上海和深圳的库存是比较正常的,广州的稍微高一点,虽然从2018年下半年开始,广州楼市进入低迷期,但是自今年一季度楼市小阳春之后,广州房企推货节奏放缓,一手房库存也有下跌,所以目前广州整体上仍然是健康楼市。

  广州的房价也不会因为去化周期的波动而引起变化,但是值得注意的是越秀区因为优质学校资源的存在,新房几乎是零供应状态,所以这里的去化周期长达34个月之久。

  因此除了北京,其余三个一线城市的去化周期都是相对正常的。

  然后我们来看二线城市,整体上二线城市的房地产成交情况是环比下跌的,幅度达到了12.8%。以杭州(楼盘)和厦门(楼盘)为例来讲,杭州的去化周期非常短,上市新房很快就会销售一空。

  4月杭州成交面积环比上升35.54%,同比上升96.02%。而且到4月末,杭州楼市的可售面积非常少,仅剩85.95万平方米,处于历史低位的水平。

  而杭州的去化周期短,主要就是因为杭州的限价政策比较给力。

  而且一二手房价开始倒挂,有购房需求的人非常开心,购房行为猛增。二线城市中的长沙(楼盘)、重庆(楼盘)等等等也是同样的去化周期短,原因也和杭州类似。

  而厦门就不一样了,截至4月末,厦门楼市的可售面积是253.62万平方米,环比上升将近20%。但是依照厦门的发展程度,250多万平方米的可售面积其实不大。

  但是去化周期长达20个月。

  其主要原因就是政策调控太严格,成交量下跌幅度大,尤其是厦门岛内的房价很高,在政策调控下,人们担心买了房以后房价会降,观望的人也不少,因此导致厦门楼市实际销售数量少,去化周期长。

  还有部分二线城市,虽然一直都在放宽落户政策,吸引人口流入,可是不是所有的城市都能真正留住人才。

  只有真正有新兴产业、良好的就业环境和发展潜力的城市,才能留住人。

  即便现在有的二线城市吸引了人口进入,可是这些人收入低,买不起房,房企积极买地盖楼,面临的就是楼市销售难的问题。

  那么对于三四线城市来讲,本来人口外流就已经开始出现,再加上自身的发展潜力并不是很大,大多数人都已经有了自己的房子,有的人甚至不止一套。

  所以市场需求已经相对缩小了,如果楼盘一直开发的话,那么带来的结果只能是库存量升高,去化周期加长。

  不同类型的城市面临的情况不同,如果是像北京这样的一线城市,且去化周期长的,那么供地端的调控和自身产品的调整就非常重要了。

  二线城市的情况就比较错综复杂,发展潜力好的二线城市,适当增加供地也是没问题的,可是如果自身吸引力不是很大,那最好是量力而行。

  对于房产投资者们也是一样,如果市场需求不行的话,最好还是谨慎一些比较好。

  最好是依照国家自然资源部2019年住宅用地的调控方法来进行,比如去化周期超过18个月的,库存量就比较高了,去化周期如果是18-36个月,那么就要适当的减少供地数量。

  如果去化周期超过了36个月,那么就要停止供地了。去化周期小于6个月的,属于库存较小的范围,要明显增加供地的数量。

  “一城一策”比较合理,而且也是国家的大方向指引,不管是开放商还是私人购房,要看自己城市的情况来决定下一步的动作。

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本文首发于微信公众号:阿历观楼市。文章内容属作者个人观点,不代表立场。投资者据此操作,风险请自担。



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