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重磅丨2018年房企粤港澳大湾区战斗力TOP30

  前 言

  2月18日,《粤港澳大k8凯发下载湾区发展规划纲要》出台,用11个章节约2.7万字,详细的勾勒出湾区各政策大方向。

  《纲要》落地,利于在当地有土储的企业的价值重估,但粤港澳大湾区本就是房企竞相布局的热土,众多企业比拼,谁才是湾区真正的战斗王者?

  特此,亿翰智库推出《2018年房企粤港澳大湾区战斗力TOP30》,从攻击力、侦察力、控制力、机动力、防护力、保障力六大维度全面对比分析房地产企业经营状况,并分析结果背后的企业发展逻辑。

  战斗力TOP30,本土企业上榜25家

  “本地虎”经营管理能力显然更甚一筹,战斗力30强中,本土企业上榜25家,占比83%。榜单TOP15名额清一色的被本土企业占据,TOP20仅两家外来房企上榜。

  本土企业占优,主要得益于三大原因:

  其一,竞争格局使然。粤港澳大湾区本就是众多规模房企发源地,在亿翰智库《2018年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单中,28家千亿房企里15家发源于湾区市场。典型如碧桂园、恒大、万科、保利等,这类企业规模优势明显,资金充裕,在全国化布局过程中就以大湾区为大本营向外扩展,整体先发优势明显。

  其二,本土文化影响。整个广东市场的人文环境相对比较务实,讲究原则,追求细节,强调效率,与其他区域的做事风格有较大的不同,故贸然进入,很容易造成水土不服,典型如在东莞(楼盘)市场上,就曾多次出现外来品牌房企“高调”进莞,后期却“动静不大”的结果。

  其三,土地出让方式多元。如惠州(楼盘)、中山(楼盘)等城市拿地仍以收并购方式为主,同时广深等市场又处于存量开发阶段,拿地以城市更新和一二级联动为主。收并购、城市更新等模式大大拉长投资周期,作为一道隐性障碍降低了外来企业快速布局湾区的速度。

  不是猛龙不过江,投资模式各显神通

  湾区进驻难度大,但作为企业全国化布局的重要战场叠加规划利好,房企仍然不断涌入,销售业绩前30强企业已全部进入湾区市场。

  从布局路径来看,由于企业的发展战略不同、自身基础不同,故扩张路径也不同,但整体呈现出3大模式——聚焦深耕型、全面开花型、放大核心优势扩张型。

  其一,聚焦深耕型。这类企业主要通过率先布局中长期具备潜力,竞争相对不太激烈的城市进行深耕,然后逐步拓展至周边其他城市。

  典型如新力,惠州公司2016年7月成立,下月即成功获得第一块土地,当年底发布“深耕惠州”战略时已拿下5个项目,并曾创下“一城22盘”的壮举。

  其二,全面开花型。这类投资模式主要适用于产品打造能力强,资金实力雄厚的企业,如融创、泰禾、龙湖等,可以通过“全面开花”的模式,迅速铺开湾区布局。

  典型如融创,2016年1月5号孙宏斌提出进军深广,至2016年5月份已基本完成华南战略布局,成功进驻广州(楼盘)、深圳(楼盘)、东莞、佛山(楼盘)、惠州五座城市,目前已完成湾区全区域布局。

  其三,放大核心优势扩张型。典型如升龙,人称“旧改之王”,旧改经验丰富,在郑州(楼盘),累计改造面积逾2000万平。升龙集团来到华南市场,曾用不到半年的时间通过公开招标,成为南沙金洲、冲尾和番禺蔡边一村城市更新改造项目的合作企业,此外还有逾10个正在介入的旧改项目。成绩背后主要源于升龙的两大动作:其一,把广州总部落在珠江新城,一把手亲自带队决策,提升旧改谈判效率;其二,招纳众多本土专业人才,快速熟悉并打入当地市场。

  前瞻未来,把握规划中的四大投资机会

  多元与创新是湾区房地产业未来最大的特征。

  详读《纲要》,4个机会点需把握。

  ●其一,《纲要》指出“构建现代化的综合交通运输体系”,TOD发展迎契机

  纲要中明确指出:要编制粤港澳大湾区城际(铁路)建设规划,完善大湾区铁路骨干网络,加快城际铁路建设,有序规划珠三角主要城市的城市轨道交通项目。

  在轨道交通建设不断推进的背景下,TOD开发也随着交通发展进入了全新阶段,对布局轨交沿线或节点的企业带来重大利好。

  典型如龙光地产,目前龙光已高度渗透湾区11个重点城市中的9个,在去年中期业绩发布会上表示“土储权益总货值达6412亿元,大湾区占比超8成”。其中在深圳更是具备逾10个重点项目,均处于轨道交通沿线或上盖,具备庞大的升值潜力。

  ●其二,《纲要》指出“完善城市群和城镇发展体系”,特色小镇市场广阔

  纲要明确提出:充分发挥珠三角九市特色城镇数量多、体量大的优势,培育一批具有特色优势的魅力城镇,完善市政基础设施和公共服务设施,发展特色产业,传承传统文化,形成优化区域发展格局的重要支撑。

  发展特色小镇,应该从产业抓起,通过以产立镇、以产带镇、以产兴镇,实现产镇统筹和协调发展。这就需要企业具备多元产业。

  典型如佳兆业,早在2013年,即着力拓展“地产+”服务外延,确立地产为主、相关多元产业为辅并协同生长的战略,其利用在新科技、大健康、文体旅游等方面的资源,目前已经形成四大特色小镇产品线,包括科技智慧小镇、健康小镇、文体活力小镇、旅游度假小镇,在全国范围内签订逾30个战略合作协议。

  ●其三,《纲要》指出“构建具有国际竞争力的现代产业体系”,智能制造受支持

  纲要明确提出:推动制造业智能化发展,以机器人及其关键零部件、高速高精加工装备和智能成套装备为重点,大力发展智能制造装备和产品,培育一批具有系统集成能力、智能装备开发能力和关键部件研发生产能力的智能制造骨干企业。

  近来房企多元化发展涉足高科技领域本就是常态,典型如碧桂园,2018年5月,碧桂园农业正式成立,定位为发展科技型农业、平台型农业、国际型农业,打造从研发、生产、市场一体化的全产业链;2018年7月,成立广东博智林机器人公司,定位于以机器人本体及其核心零部件、相关的机器人核心技术,智能机器人系统的研发、智造、运营为业务内容的科技型公司。

  两大主业机器人产业及现代农业(机械制造及种业)就恰恰符合《纲要》对制造业结构调整的要求。

  ●其四,粤港澳大湾区的提出,首先是要振兴港澳,港澳市场引关注

  纲要明确提出:依托香港、澳门(楼盘)作为自由开放经济体和广东作为改革开放排头兵的优势,继续深化改革、扩大开放。

  振兴港澳,是粤港澳大湾区的使命之一,这样的市场自然会被大家所关注。典型如深业,一直看好香港市场,于前年成功联合路劲基建进军香港屯门,同时长期以来,深业集团作为深圳市与香港政商界联系的桥梁之一,为深圳及内地引进资金、技术、项目和现代化管理经验做出了积极贡献。

 

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