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北上广二手房降价了!北京均价跌13%交易一度遭“腰斩”,广州开发商大打促销战

  走进经济生活里的悉数

  年底二手房区域商场调研

  统计局数据闪现,10月二手住所销价格格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。一线城市中,深圳上涨1.0%,其他三城俱有所跌落:北京、上海和广州别离下降0.6%、0.2%和0.1%。21世纪经济报导记者在一线城市的调研状况也佐证了数据反映的状况。北京和广州都在阅历买卖周期被拉长、业主价格不断松动的量价齐跌最长下滑周期,深圳受方针利好驱动,在跌落潮中逆流而上。

  来  源丨21世纪经济报导(ID:jjbd21)

  记  者丨张敏、盖颐帆、张晓玲、林诗苑

  编  辑丨林虹、黎雨桐

  一线城市房价持续跌落,唯有深圳逆流而上,尤其是二手房。

  11月15日,国家统计局发布10月70城房价数据,北京、上海和广州二手房环比别离下降0.6%、0.2%和0.1%,深圳则上涨1%,然后带动四个一线城市全体上涨0.1%。

  而这发作在四年多来初次呈现超越35城二手房跌落的布景之下。10月,二手房下调城市多达35个,是最近四年多的最低点。上一次的低点是,2015年3月份,曾呈现过48个城市二手房价格下调。

  在新房商场,四个一线城市环比上涨0.1%,其间北京和广州别离下降0.2%和0.1%;上海和深圳均上涨0.4%。

  作为更能实在反映商场的二手房,是查询楼市客观现实的样本。曩昔这一年,一线城市的体现已显着分解。

  图/图虫

  北京二手房降价查询:量价齐跌最长下滑周期来袭,限竞房“价格战”施压

  “(二手房)价格确实在下降,这几个月来,下调报价的状况要多于上调的。但就算这样,成交量也不大。”11月19日,链家地产北京珠江绿地门店的业务员小刘向21世纪经济报导表明。

  这家门店坐落北京东五环外,归于朝阳区的双桥片区。依照链家app的数据,现阶段,该区域二手住所的均匀成交价格约在4.5万元/平方米左右,比上半年的价格水平有小幅下调。且下半年以来,该区域的成交量一向处于较低水平。

  在本轮房地产商场调整中,北京是最早出台方针、也最早收效的区域商场之一。当时,北京二手房买卖量占全体商场的多半以上,二手房商场的改动,简直是北京楼市的悉数描写。

  依据国家统计局的数据,本年7月到10月,北京二手住所成交均价接连四个月呈现下滑。这是2018年以来,北京二手房价阅历的最长下滑周期。一线经纪人反应的信息是,业主不断下调报价,但购房者的张望心情仍然严峻。

  自2017年3月的“317新政”以来,北京已有两年多未出台新的重磅调控办法。那么,究竟是哪些要素,“惊动”了北京二手房的价格?

  比二年前跌落13%

  “假如没有方针要素影响,二手房买卖是有必定季节性动摇的。”贝壳研讨院首席商场剖析师许小乐向21世纪经济报导表明,每年新年后,二手房商场一般都会有一波涨势,然后再逐渐向下调整。

  他表明,2018年新年后到现在,北京二手房均价阅历了两次季节性上涨和两次持续性回落,月度均价环比改动在2%左右,起伏不大。

  近几个月的房价回落,就带有必定的季节性要素,并且同期的买卖量相对不高。

  北京市住建委的数据闪现,本年7月至9月,北京二手住所买卖规划均坐落12000套到13000套的区间内,10月因国庆长假的影响,买卖量降至8844套。而本年的买卖高点坐落3月,全体买卖量超越16000套。

  我爱我家(000560,股吧)北京惠新里门店的业务员向记者证明,最近几个月,张望现象确实显着,“依照常规,假如在15天的‘黄金期’内还没有实质性开展,房源的买卖周期就会拉长。”他泄漏,当时北京二手房的买卖周期在60天到90天,而商场好的时分,周期会在40天到60天。

  他所说的“商场好的时分”,是指2017年的“317新政”之前。

  2017年3月,北京出台楼市调控方针,将二套房最低首付份额进步至六成,最高借款年限由30年降至25年,一起对企业购房施行限售,期限为三年。

  3月26日,北京再度发文,将商住类房子的限购门槛设置为5年交税或社保证明,等同于住所类产品。

  这两项方针将北京楼市分割成两段,新政后,由于需求被压抑,北京二手房买卖一度遭受“腰斩”。尽管商场在2018年后有所康复,但“后遗症”存在至今:除了买卖周期不断拉长外,业主对价格的坚持也持续松动,并导致买卖均价下调。

  贝壳研讨院指出,当时北京二手房业主调价仍然以降价为主,且调价行为中,业主降价占比不断走高。2019年10月,业主降价比重为91.6%,为“317新政”以来的最高值。

  该组织还指出,自“317新政”后,北京二手房均价便在动摇中逐渐回落,当时北京二手房均价为5.8万元/平方米,与上一年年底相等,较2017年3月的高点累计跌落13.6%。

  只需学区房仍然坚硬。依据我爱我家、安居客、链家等买卖平台上的信息,在海淀区的中关村(000931,股吧)、双榆树区域,西城区的小西天区域,曾在本年8月曾有过高频率的成交,尔后的价格根本也保持在较高的水平,未呈现显着下调。

  图/图虫

  限竞房影响定价心态

  北京房地产商场很早就进入了“存量年代”。到2018年,二手住所签约量到达15.2万套,占比85%,二手房商场的主导地位凸显无遗。

  但华夏地产首席剖析师张大伟向21世纪经济报导指出,跟着限竞房的很多入市,新房和二手房的比照态势正在发作纤细的改动,并对二手房商场带来深远影响。

  限竞房是以“限房价,竞地价”的方法拍卖土地,然后建成的房子。北京从2017年底开端大规划出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开端会集入市。到本年10月,北京算计供给新建住所7.8万套,其间4.76万套是限竞房,占比61%。

  由于在土地出让阶段就对房子价格进行约束,限竞房的销价格格一般低于同区域的商场水平。华夏地产指出,到现在,北京限竞房网签数据22794套,均价48731元/平方米,显着低于全市商品房买卖均价。

  贝壳研讨院的数据闪现,本年前10月北京新建纯商品住所成交同比增加95.4%,简直翻倍,而二手房全市网签同比下降9.3%。

  这一状况并不能从根本上改动二手房的主导地位,但在本年入市的新房中,有不少项目坐落五环内,地段相对优胜,这部分项目就以限竞房为代表。这在某种程度上改进了“新房郊区化”的现象,一起也会对区域内的二手房商场带来冲击。

  张大伟表明,限竞房不只要价格优势,并且还会分流二手房的需求。“只需区域内有一个限竞房项目,就简单把整个区域的成交量分流过来,也会拉低均价。”

  他以为,近几个月北京二手房均价持续跌落,正是由于限竞房呈现“井喷式”的会集供给和成交。除限竞房外,很多共有产权住所在此期间会集成交,也造成了必定的影响。

  值得注意的是,在价格持续下滑后,近期北京二手房商场呈现升温端倪。21世纪经济报导调研的多个区域都呈现带看量上升的状况。经纪人小刘就表明,最近较为繁忙,“每天都会带人看房”。

  那么,北京二手房商场会不会呈现反弹?张大伟以为,限竞房对二手房商场的影响还将持续。到本年10月,北京住所(不含共有产权住所)库存再次打破7万套,创下最近8年来的最高纪录。由于库存规划较大,近期部分限竞房项目还呈现降价,这势必会影响二手房业主的定价心态。

  58安居客房产研讨院首席剖析师张波也以为,现在北京二手房商场仍然处于买方商场,受严厉调控方针影响,中短期房价上涨的动力仍然偏弱。估计此轮降温还将持续到2020年新年后,即下一年3月、4月,商场的热度才有望上升。

  图/21世纪经济报导 甘俊摄

  广深二手房走势调研:深圳成跌落中的一股逆流,广州让利遍及

  广州楼市自年中以来持续低迷,新房和二手房都呈现显着跌落,近期尤甚。反观深圳,在撤销144平以下豪宅税后,二手房又受到了进一步的影响,不少业主开端反价,业界估计,二手房价将持续坚持坚硬,难以跌落。

  低迷的广州

  广州是这一轮房价上涨中最晚上涨的一线城市,而它的跌落也比北京、上海晚了些。

  据21世纪经济报导查询,进入9月以来,广州楼市堕入低迷,二手房体现欠安。

  10月,广州市(不含南沙、从化)中介网签量为3520宗,较9月同期(4527宗)环比下滑22.2%,同比下降23.7%;

  二手住所网签均价为25765元/㎡,环比下降5%。

  环比方面,广州体现稍好一些,比较北京上海的跌幅,仅为细小的0.1%。

  从曩昔5年的“银十”成绩单来看,广州本年成交量亦为近五年的最低值。

  另据我国社科院财经战略研讨院发布《我国住所商场开展月度剖析陈述》,从一线城市近一年的房价走势看,广州的跌落程度较大。

  其间,近一年广州累计跌落6.55%,北京累计跌落4.46%,上海累计跌落1.02%。深圳在一线城市中房价相对抗跌,近一年房价微涨2.52%。

  广州华夏研讨开展部以为,近几个月来,广州不少开发商“以价换量”促销,分流了二手房需求。

  比方科慧花园项目,前段经过推出特价楼栋单位(单价仅1.8万/m2起)抢走了不少二手房客户。

  别的,由于挂牌房源长期未能售出,华夏业主报价指数呈现逐渐下调,10月下旬时,报价指数跌落至26.4%,超7成业主报价有所下调,起伏在5%左右居多,让利已成遍及现象。

  图/图虫

  华夏以为,现在商场以买方为主,买方张望心情稠密,入市脚步放缓,仅遇到“心水”价位才考虑入市,叫价相对强势,导致业客两边构成相持局势。

  在此布景下,广州华夏研讨开展部以为,接近年底,不少开发商有冲成绩的压力,或将加大“以价换量”促销力度,到时一手分流将有所加重。估计二手住所周度成交量或将坚持1000-1200宗水平,难起较大的动摇,而价格将持续安稳。

  广州商场的体现与全国全体趋势共同。华夏地产首席剖析师张大伟指出,从二手房数据看,本年现已接连呈现了5个月20个城市房价下调。

  一二线城市的新建住所与二手房住所均呈现了显着回落,2019年上半年的小阳春现已曩昔。依照当下趋势,二手房价格更代表商场实在状况。尽管全国商场成交量仍然惯性冲高,但以价换量开端呈现。

  特别的深圳

  在大部分城市楼市入秋、临冬之时,分解持续闪现,与8-9月比较,二手房房价持续上涨显着的城市主要有哈尔滨、福州、吉林、唐山等,新建住所的西宁、呼和浩特、南宁、唐山等城市。

  一线城市中,深圳由于方针利好也呈现了显着的上涨。

  深圳国土局存案数据闪现,2019年10月,二手住所共成交7165套,环比上升0.6%,同比上升89.2%;成交面积57.9万平,环比上升2.8%。

  深圳华夏抢先指数小幅上升,10月华夏抢先指数918.8,环比上升1.4%,二手均价54551元/平。

  从反映后市预期的指数来看,华夏司理指数在9月初升至高位后逐渐下滑,10月初略有上升后,再次回落,处于9月以来的低点,但仍然高于6、7、8月。

  报价指数走势略有不同,10月初仍然保持高位,后虽有小幅下滑,但全体仍然略高于9月。先行示范区方针发布两个半月,利好逐渐消化,商场归于理性。

  而在11月11日,深圳普宅规范调整为容积率1.0以上、单套建面144m2以下,为购房人节省了大笔税费,直接利好被豪宅线挡在门外的置换需求。

  依照新政,深圳至少30%以上的二手房将能享用“减税”优惠,从几十万到上百万不等。

  Q房网数据闪现,豪宅线和税费调整引发二手商场重视度爆增,即时成交大幅上升,周度二手住所过户量已呈小幅爬高态势。

  商场中,已有不少二手房业主反价,回收挂牌房源从头加价挂出。

  图/图虫

  不过,Q房网也指出,房价不会呈现大涨,“房住不炒”调控思路不变。

  我国归纳开发研讨院旅行与地产研讨中心主任宋丁以为,这是一个方针性的修补,2015-2016年深圳的房价暴升,普通住所都变成了“豪宅”,这次调整今后就大幅降低了购房本钱,这对活泼未来二手房买卖,有非常大的促进作用。

  他以为这个方针是否影响房价上涨还不必定。由于究竟二手房还有倒挂,深圳的二手房商场也不平衡。

  张大伟则以为,该方针对特别是一线城市中的北京与上海影响较大。依照深圳这个趋势,它们也应该调整非普通住所确定规范。

  “北京上海当下的豪宅规范过低,不符合商场实在状况。以北京为例,86%的新建住所被确定为豪宅。六环内普通住所只需5%。”

  但他估计,大部分城市会上调价格规范,而不会直接撤销价格规范,北上部分核心区的140平米左右户型很可能超越1500万,确实应该核算为豪宅。

  21君

  生活在一线城市的你,最近有感觉到二手房价的价格改动吗?详细是降了仍是升了?

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