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房企预备过“小年”:谨慎拿地 促销回款 力保安全

  阅历了本年3、4月份的“小阳春”行情后,楼市逐渐降温。但大都企业仍是深信“本年成绩不会差”,因为多个城市接二连三的“土拍小高潮”骗不了人。

  但进入三季度后,被视为楼市“晴雨表”的土地商场流拍频率上升,开发商的心思预期呈现了显着改变。从前被称为“拿地好时机”的四季度,10月份以来首要城市土地商场成交量同比削减、流拍增多。

  有组织以为,地市趋势性的改变,体现出房企对部分商场现已“不买账”。因为现在关于房企来说,比盲目规模化更可怕的是拿地失误,所以大大都企业慎重度进步,调整拿地战略。

  少了抢地的叫嚣声,多了理性的考虑,本年房企在土地侧的体现比较2018年有了显着改变,也给了商场颇多信号。

 房企调整拿地战略

  国家统计局数据显现,本年前10月房企土地置办面积18383万平方米,同比下降16.3%,间隔2018全年29142万平方米的土地置办面积尚有10759万平方米距离;土地成交价款9921亿元,同比下降15.2%。

  事实上,进入2019年后,月度累计土地置办面积一直坚持着下降,其间前5个月降幅均超越33%;自6月份开端,降幅逐渐收窄,直至10月份同步下降16.3%。

  从出售端看,本年1~10月房企全体出售成绩稳步增长,“银十”再发力,单月增速仅次“金九”,其间头部房企奉献最大。有关组织数据显现,本年前10月房企拿地金额排在前三的分别是万科、碧桂园和保利,金额分别为1476亿元、1224亿元和920亿元。

  但10月份房企出资力度未能连续,拿地热心衰退,各能级城市的出资占比步入稳定时。事实上,进入下半年,就有万科、融创、富力等房企在半年成绩会上揭露表明,下半年要慎重拿地。

  亿翰智库数据显现,10月份16家典型房企拿地底价成交的数量占41.7%,较9月份下降2.2%。其间溢价率50%以下的地块占比50.0%,环比下降了3.7个百分点;溢价率50%~100%的地块数量占比5.6%,较9月略有上升;溢价率高于100%的地块占比2.8%,相同进步了0.4个百分点。全体来看,土地成交溢价率稳中有升。

  针对房企出资力度显着放缓,亿翰智库以为有两个原因:首先是房地产融资监管并没有任何放松,“金九银十”弱于从前,大部分房企受资金掣肘;其次是商场未来走势并不明亮,在资源有限的状况下,房企倾向于坚持理性和慎重的出资情绪。

  中梁地产助理总裁陈建良则向《每日经济新闻》记者剖析以为,首要是供需联系发生了改变。尽管近几年当地政府大面积供地,但买家的购买力现已在前两年被透支,现在许多二三线城市现已由卖方转变为买方商场。

  虚弱的需求使房企天然会愈加慎重,因为大面积供给,或许意味着更大的去化压力。“商场下行阶段,决心缺乏、预期缺乏心。”陈建良直言,另一方面,项目赢利过低也是房企拿地志愿不高的一个要素。

 促销回款迎“小年”

  房企的布局志愿度低,商场趋冷是土拍降温的重要要素。与此一起,房企从中小城市撤离的速度也在加速,从三四线城市的流拍率来看,流拍数量仍然保持高位。

  亿翰智库的数据显现,本年前10月,16家典型房企的出资金额同比增速普降,一线城市的拿地金额同比下降31.6%;中心二线城市的拿地金额同比下降6.5%,一般二线城市的拿地金额同比下降17.1%,三四线城市的拿地金额同比下降18.7%。

  克而瑞研究中心总经理林波表明,现阶段企业拿地大都卡在盈亏线上,以往在商场上行周期,房企能够斗胆猜测上扬空间,但这一切在限价面前都成了空想。

  其表明,许多房企尽管手上有钱,可是不敢乱用;另一方面,土地价格并没有很显着的下调,当地政府土地出让价还在高位上,比较年头,尽管地价略有下滑,但单个城市还略有上扬,现阶段要想捡漏还为时过早。

  陈建良也告知记者,一般来说,一个项目至少要想挣钱,至少得确保8个点的净赢利率。不能低于5个点,究竟许多房企都是高周转、高杠杆支撑起来的。有些战略性进入城市能够低一点。之所以是5个点,许多当地项目采纳的都是跟投制,假如低于5个点,关于个人来说便是赔本。

  为应对商场下行趋势,房企也开端八仙过海各显神通。

  三四线之王碧桂园也不再局限于低能级城市,转而提出了一到五线均衡布局,1800亿元的出资预算依据商场状况而定。

  我国恒大将拿地规范进步为毛利在30%以上、净利率在15%以上,一起统筹自有资金,达不到规范的就不拿;中海是依照预算1350亿港元拿地,规范是毛赢利率15%、IRR是15%。

  此外,融信我国提出不同城市建立不同规范,不拿高价地,经过合作开发削减资金压力;我国奥园则指出要发挥收并购优势,除了招拍挂之外,也同时重视三旧改造用地。

  不过,58安居客首席房地产剖析师张波告知《每日经济新闻》记者,不可否认大势慎重,但在粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热门城市群,仍然有房企在急进拿地,体现显着。因为这些房企重金布局的区域多在有强壮购房需求支撑的城市,项目本身的抗危险力也相对较强,因而全体危险相对较小。但值得注意的是,假如本身持有的高价地块占比过高,则未来的危险亦不容忽视。

  在去杠杆大政策下,房企的方法有两个,一是促销降价来交换迫切需要的现金,尤其是进入四季度后,越来越多的房企推出各种促销,加大去库存速度;二是调整拿地节奏,躲避危险。



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