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“拿地人”自述:年入百万不再 没被裁就幸运

[摘要] 曩昔商场好,规划添加能够掩盖许多缺乏。只需房子出售状况好,大多不会介意拿地区位是否好,本钱是否低。现在商场欠好,咱们反思,是不是地拿得不够好,这时分投拓部就会承当更大压力

年代周报记者 蔡颖 发自广州

2020年1月10日,顺利完结2019年出资使命的张迪(化名)显得一脸轻松,经过一整年辛苦调研,总算在这最困难的一年拿到了不错的地块。

“快春节了,开会扎堆,而且也比较久,所以调整了碰头时刻 。”见到年代周报记者时,张迪解说道。

这位区域副经理,在一家房地产央企上任,从事投拓(房企项现在期拿地)作业12年,见证了地产工作的动摇崎岖。

在房地产工作黄金年代,投拓为房企规划扩展供给了足够弹药和粮草。当今,商场环境开端冷淡,融资端收紧,传导到投拓岗体现为,企业出资变得更理性。

“曩昔商场好,规划添加能够掩盖许多缺乏。只需房子出售状况好,大多不会介意拿地区位是否好,本钱是否低。现在商场欠好,咱们反思,是不是地拿得不够好,这时分投拓部就会承当更大压力。”张迪向年代周报记者解说。

回忆2019年的土地商场,房企出资仍旧坚持慎重态势。依据克而瑞数据,2019年百强房企拿地出售比仅为0.36,较2018年下降0.03个百分点,与2017年0.58的顶峰仍相距甚远。

“咱们在2019年共调研了60多个项目,终究落地的有5个左右。”张迪表明。

1月5日,另一位央企华南区域的投拓人士也告知年代周报记者,“本年咱们触摸了100多个项目,但终究谈下来的也缺乏10个。”

出资额缩紧

2019年,土地商场呈现前高后低走势,四五月份成为开发商拿地井喷期,杭州、姑苏、南京等多个二线城市土地商场成为开发商抢夺的要点。

进入下半年后,土地商场继续降温,开发商拿地积极性触底。多地土地拍卖参加度不高,许多土地均以底价成交,流拍率全体上扬。

以张迪地点的深圳商场为例。2019年11月22日,深圳出让6宗居住用地,但报名参加的房企只要10余家,最抢手的龙华民治宗地,仅9家房企报名,坐落坪山区坑梓大街的一宗乃至流拍。

这与5个月前的土拍现场构成鲜明对比。6月24日,5宗选用“单限双竞”的居住用地,招引了全国37家房企“围猎”,备受重视的光亮宗地被9家房企抢夺。

“上半年土地商场比较热原因在于商场下行,大多数房地产企业都有出资额的约束。上半年,房企手上资金往往比较富余,所以咱们一窝蜂地去土地商场疯抢,都期望能提前完结拿地使命。”张迪告知年代周报记者。

“下半年,土地商场也会呈现不少优质地块,但企业不敢确保在年末的时分一定能拿到,所以往往会把拿地阅历放在上半年。但有些企业一般会在年末出来,比如说国企中有五矿,他们上半年是绝不会呈现在土地商场。” 张迪弥补道。

2019年6月,张迪带领的投拓团队参加了深圳土拍,11月底,迫于出资额约束,抛弃了拿地时机。

“咱们也想调整拿地战略,期望鄙人半年添加拿地额度,现在跟集团也在报告,但集团是一个全体,会有总额度约束,不同区域之间也会抢夺拿地额度,假如上半年按兵不动,比及下半年,留给咱们的拿地额度就所剩无几。”张迪表明。

除房企内部出资额分配要素外,下半年土地转冷还遭到前端融资收紧影响。

2019年5月,银保监23号文发布,对房企前端拿地融资进一步收紧,制止银行表表里资金用于土地出让金融资,也制止信任直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款供给融资。

张迪告知年代周报记者,2020年,其地点区域不会添加出资预算。

在张迪看来,投拓岗位最光辉的年代现已曩昔,现在土地商场正处调整和纠结期。

一部分房企对未来比较达观,在土地商场体现急进,但后来发现出售预期并不尽善尽美;另一部分企业现已不肯意在土地商场继续向前冲,而是静待商场中的“捡漏”时机,整体而言,房企出资已变得更慎重。

此前商场环境好时,投拓岗位的人才需求也不断添加。

但现在,缩短出资仍在继续,部分投拓人面对被裁人或转岗的困境,工作应战晋级。

“2016?2017年时,不少投拓岗人薪资待遇很高,有些人一年的奖金就几百万元,而现在,工作现已不复早年。”张迪指出,许多公司的拿地奖赏都被取消了。从2019年下半年到年末,有10多人来其地点的公司面试,但终究只新进了一名投拓人员。

“我有同行朋友整个出资部分都被裁了,包含出资总都被撤掉了,现在还在找作业。” 张迪说道。

约束人员编制进行的一起,企业关于投拓岗的查核规范也更严厉。

“立刻要开总结大会了,现在我得到的音讯是,领导对出资系统的要求会更高,将追责一切的区域总、出资总,投拓人并非拿完地就完毕了,其奖金和薪酬跟出售、签约、回款、赢利等目标直接挂钩,如未完结相应目标,或许只发10%的奖金,这相当于直接裁人。”张迪苦笑道。

拿地方法多元化

商场继续降温布景下,企业拿地方法变得更多元。曩昔单一的招拍挂拿地已不能满意房企下降土地本钱、扩展拿地规划的需求,城市更新、收并购、产城交融等方法已成为房企拿地新思路。

“以大湾区为例,咱们现在采纳招拍挂、城市更新、产城交融、收并购多条腿走路的方法来拓地。”张迪称,不同拿地方法各有好坏,城市更新本钱低,但周期长,需求丰厚的操盘经历,与此一起,需求处理好同乡民、政府的联系;招拍挂比较直接便利,但门槛越来越高,土地出让有许多约束条件,开发商盈余空间被进一步紧缩;收并购比较方便,但不可控危险较多。

上述央企的投拓人士也告知年代周报记者,在其供职的房企,50%的土地是经过招拍挂取得,30%是经过产城交融方法获取,剩下20%是城市更新以及收并购。

招拍挂和城市更新之外,产城交融正成为房企新的拿地方法。

“现在经过工业拿地是最简单的,但政府对工业要求很高,在拿地时需求引入相关工业,本年咱们整个集团签了好几个大的产城项目,这首要是咱们大集团自身有水电相关的工业链以及相应的设计院,这也正是咱们的优势。” 张迪说。

前述央企投拓人士也向年代周报记者泄漏,其地点房企最近跟某地政府谈一个文旅项目,但政府清晰提出需引入一家世界级的五星级酒店。

张迪一起指出,工业引入也并非易事。“从工业导入再到最终落地,存在许多不确定要素,而且工业需求长时间运营的,每个项目根本都需求 10年的培养期,这对房企的资金链和运营才能提出了更高的要求。”

上述央企投拓人士告知年代周报记者,除了经过跟政府以工业协作方法获地之外,还有不少房企挑选另辟蹊径。

“东莞工厂较多,有些经营不善面对破产,而有些房企趁机收买这些工厂,取得的厂房归于工业用地,部分能够转换为商业用地,盖写字楼、公寓。”他说。

此外,现在许多房企也经过收并购快速进入城市、弥补粮草。

关于收并购,张迪供职的房企有着清晰约束,只允许跟国企以及央企之间的并购协作。

“现在,咱们还不能参加民企的收并购,首要因为二者起点不一样。” 张迪表明,“民企更寻求赢利最大化,而咱们更垂青规划,对赢利的要求不太高,期望危险可控。”

张迪指出,拿地方法需求因城市而异,以他地点的华南区域为例,“广州新增土地供给较多,所以现在还是以招拍挂为主,城市更新为辅。而深圳供地较少,已进入存量商场,而城市更新也都进行了10年,好的项目被分割走了,所以现在首要是跟政府协作,做前期土地整备,一起参加到深圳保证性住所、人才住所的建造之中。”

房企拿地方法的多元化,对投拓人才能也提出更高要求。

“像咱们部分的人,除了做招拍挂商场的土地测算之外,对城市更新项目以及收并购项目也有所涉猎,并不像是其他大房企,将投拓岗位进行细分。”上述央企投拓人士在换岗的过程中发现,具有多元化拿地经历的求职者往往更具有竞争力。

“像咱们这种纯做开发投拓的,未来路途会越走越窄。公司在进工作务转型时,投拓人也应该进行相应转型,多研讨住所之外的其他工作。”张迪表明,伴随着融资环境收紧,金融类的投拓人士会越来越受欢迎。



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