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建业地产:百亿元投资一场空?

  建业地产的合营企业规划现已挨近百亿元,但却根本难以奉献像样的净赢利。

  本刊记者  杨现华/文

  2019年,建业地产(0832.HK)合同出售超千亿元,日前其物业公司-建业新生活(9983.HK)正式登陆港交所,市值几度逾越建业地产。纵然如此,规划约百亿元的联营合营企业仍旧没有为建业地产带来像样的净赢利。

  建业地产从2016年开端在出售规划上发力,彼时公司合同出售刚刚逾越200亿元,仅仅用了四年时刻就到达千亿元。当然,建业地产的千亿元出售是有必定“水分”的,公司的合同出售中有近三成是品牌输出等为主的轻财物项目。

  仅仅依托自己的尽力难以快速完成规划扩张,因而大都房企都挑选协作拿地,仅合营企业一项,建业地产的规划现已挨近百亿元,但合营企业带来的报答寥寥。即便房企存在结算周期原因,建业地产的合营企业一直简直没有奉献赢利。

  百亿出资报答难?

  2019年,建业地产完成合同出售1011.5亿元,同比添加约为39.8%;其间重财物的合同出售金额为718.01亿元,同比添加约为33.8%;出售面积约为919.3万平方米,添加23.7%;轻财物的合同出售金额为293.49亿元,同比添加约为57%。

  轻财物首要是完成办理输出、取得品牌费,与一般含义的房企合同出售并不相同。因而,近三成的合同出售给建业地产奉献的是品牌费用和办理费用等收入,其他逾700亿元的重财物项目才是建业地产首要所具有的开发项目。

  早在2012年,建业地产的合同出售就破了百亿元,到达103.5亿元。2012-2015年,公司的合同出售别离为103.5亿元、140亿元、155.58亿元和157.44亿元,根本没有显着的涨幅,公司的规划扩张好像遇到了瓶颈。

  从2016年开端,建业地产的出售规划开端发力。2016-2019年,公司别离完成合同出售201.46亿元、304.15亿元、723.66亿元和1011.5亿元,四年时刻出售规划扩展了四倍有余,即便扣除品牌输出的轻财物部分,2019年建业地产的合同出售也到达718.01亿元,复合增速也逾越了50%。

  除了经过轻财物扩展合同出售规划,协作开发也是一个途径。首先从少量股东权益来看,2015年和2016年,建业地产的少量股东权益仅仅5亿元出面,2019年现已添加至28.84亿元,少量股东权益占净财物的份额从远缺乏10%到现在现已逾越了20%。

  别的则是联营合营企业规划的扩展,建业地产首要是经过合营企业的方法与协作方共同开发。2014年年底,公司的合营企业规划为40.44亿元,2015-2019年别离为65.32亿元、62.76亿元、90.26亿元、99.15亿元和95.34亿元,规划现已挨近百亿元。

  规划足够大、投入足够多,但现在换来的报答简直能够忽略不计。2015-2019年,建业地产合营企业为公司奉献的净赢利别离为2.69亿元、1.07亿元、1.99亿元、1564万元和1.78亿元。规划的扩展不光没有为建业地产带来更多的净赢利,报答反而继续缩水。

  2019年,建业地产完成营收307.67亿元,净赢利为24.16亿元。近几年营收和净赢利最差的2016年,公司也有94.95亿元收入和4.04亿元的净赢利,也只要2016年合营企业的净赢利能为建业地产奉献必定份额的盈余,之后的几年简直能够忽略不计。

  建业地产合营企业摊薄的净财物收益率最高的2015年只要4%出面,最低的2018年乃至还不到千分之二。与之对应的是,2019年,建业地产净财物收益率现已逾越20%,在此之前根本也都逾越了10%。

  一般来说,联营合营企业和少量股东等协作方的净财物收益率与母公司不该悬殊,建业地产是否存在经过合营企业进行赢利操作就只要公司知道了。从公司合营企业简直能够忽略不计的收益率来看,这是否又是房企惯用的明股实债花招呢?本钱是逐利的,建业地产的近百亿出资显着不会白白打水漂,公司或许经过合营企业进行了赢利操作。

  对此,建业地产相关负责人对《证券商场周刊》记者表明,协作开发项目是公司房地产开发形式之一,房地产项目开发周期较长,一般于项目结算时奉献净赢利;近几年,公司按持股份额取得合营公司出资报答,相应地,协作方也按持股份额取得了应有出资报答。

  规划巨大的合营企业一直无法为公司带来同步添加的净赢利,建业地产还要继续不断投入。协作方也毫无怨言不计报答地继续与建业地产“长相厮守”,这与本钱的逐利是相违反的。事实上,在不断涌现和改换的协作方上,或许能够看出蛛丝马迹。

  消失的协作方

  2019年5月底,建业地产发布布告,公司方案向百瑞信任有限责任公司(下称“百瑞信任”)出售郑州建泽置业有限公司30%股权,以及河南建业建材商贸有限公司对后者的8亿元债款,算计作价为8.15亿元。

  就在一个月前,建业地产刚刚以13.35亿元向百瑞信任出售了郑州建业才智置业有限公司49%的股权,引进百瑞信任及其资金的意图首要是可帮忙开展转让公司在郑州市金水区邻近地块的商业服务用地及住所用地开发。

  建业地产将两家公司的部分股权都转给信任公司,在转出的一起,建业地产还从百瑞信任购买了部分公司的股权。

  建业地产2019年年报中列出的首要合营公司中,河南建业恒新置业有限公司(下称“建业恒新”)现已消失不见了,这是因为建业恒新现已是公司100%操控的隶属公司了。

  早在2015年年报中,建业恒新就现已是建业地产的首要合营企业。依据其时的年报,百瑞信任、华夏信任和东方汇智财物办理有限公司别离入股了包含建业恒新在内的三家公司。

  终究,建业地产持有建业恒新54.55%的股份,百瑞信任持有45.45%。在百瑞信任入股后,建业恒新鲜有盈余,2015年和2016年,建业恒新继续运营溢利-833万元和1615万元。

  2017年,建业恒新继续运营溢利到达1.63亿元,但2018年溢利-2533万元,再次亏本。

  2019年5月初,百瑞信任退出了建业恒新股东队伍,建业地产也不再发表建业恒新的盈余状况。年报显现,收买前建业地产持有建业恒新的股份为28.57%,收买后持有100%,公司的收买价值是7.1亿元。

  揭露信息显现,建业恒新所具有的项目是郑州花园里。建业地产2015年年报显现,仅仅是花园里一期,公司2016年方案的开工面积就到达58.2万平方米,是一切楼盘中方案开盘面积最大的一个。

  而2016年和2017年,花园里项目别离开工24.49万平方米和21.23万平方米,2016年新开工面积是一切项目中最大的,2017年也位居前列。到2018年年底,郑州花园里项意图在建面积到达61.75万平方米,是公司第三大在建项目。

  在扩展开工的一起,郑州花园里项目也开端连续交给,项目初次清晰列入竣工交给方案是在2017年年报中。建业地产年报中表明,2018年,郑州花园里方案竣工交给面积78.82万平方米,实践交给29.96万平方米,2019年花园里项目交给面积为29.01万平方米。

  只要竣工交给才干完成后续的赢利结算。但如前所述,在初次发布花园里大规划交给的2018年,项目公司建业恒新并没有带来赢利的直线添加反而有所亏本。此刻,协作方百瑞信任并未退出,那么在退出后的2019年,建业恒新是否开端奉献规划赢利了呢?出资者就难以知晓了。

  对此,上述负责人表明,公司与百瑞信任协作开发郑州花园里项目,协作开发时一般处于出资金额较大的前期开发阶段,退出时点及相关出资报答均依据两边协议约好实行,现在公司就其他项目与百瑞信任等协作也在继续进行;房地产项目开发周期较长,所需资金量大,与金融机构协作实属正常获取融资的途径,公司与金融机构的协作期间、对项目公司的操控状况及相关报答是依据两边协作时到达的协议约好实行,两边均依照协议约好的条款实行,并非挑选退出。

  如前所述,在百瑞信任入股建业恒新的一起,华夏信任和东方汇智财物办理有限公司也都入股了建业地产的别的两家公司,这两家合营公司在两年后也都再次成为了建业地产的全资隶属公司,两家入股股东也都先后退出了。

  仅以2019年为例,陈述期内,建业地产共收买了17家公司的部分股份,收买后公司根本上要么全资持有,要么成为大股东,算计出资37.41亿元。

  在上述近40亿元的收买中就包含建业恒新。实践上,建业恒新并非个案。2019年7月,建业地产以6.06亿元收买了安全信任所持有的开封建业地产有限公司(下称“开封建业”)剩下40%股份,公司持股到达100%。

  2016年8月,原本是建业地产全资部属公司的开封建业引进了安全信任成为公司持股40%的股东,三年后安全信任退出得到逾越6亿元的退出款。

  凡此种种不乏其人。在合营企业上,建业地产投入了近百亿元,意味着协作方也有着不菲的投入,合营企业多年来根本难以奉献规划赢利或许并非项目一直难以盈余,有多少项目类似于郑州花园里那样,协作方在大规划交给前后从协作名单中消失,项目公司变身成了建业地产的隶属公司,商场不得而知。

  就在不久前,建业地产的物业公司建业新生活登陆港交所,市值几度逾越建业地产。无论是收入仍是净赢利,建业新生活都是建业地产的零头罢了。二级商场估值却能相提并论,除了物业遭到本钱追捧外,建业地产若有若无的隐性负债是否拉低了公司的出资估值呢?

  如前所述,从2016年起,建业地产敞开出售扩张之路,而2016年也恰恰是公司业绩的低点。2016年,公司完成营收94.95亿元,净赢利为4.04亿元,到了2019年,公司营收现已添加至307.67亿元,净赢利到达24.16亿元;营收添加了两倍出面,净赢利添加了近五倍,其间有多少是转让又收买导致的子公司盈余增厚呢?

  在房企快速扩张的过程中,怎么操控负债特别净负债率是开发商有必要考虑的一个问题。扎根于河南的建业地产将账面的负债率操控的不错,不过高企的短期负债和很多到期的美元债却是建业地产的一个危险。

  美元债高企

  自2016年敞开高速添加以来,建业地产的财物负债率尽管不断走高,从之前的80%出面添加至2019年的90%以上,但关于地产公司来说,更重要的是净负债率。在这一点上,公司操控的不错。

  2016-2019年年底,建业地产的净负债率别离为65.4%、50.8%、55%和64.2%,根本安稳在60%左右,这首先得益于公司现金的不断添加,2016-2019年年底,公司货币资金别离为111.81亿元、134.09亿元、177.82亿元和307.85亿元。

  货币资金大幅添加、净负债率根本安稳,意味着建业地产的有息负债也在同步添加。2016-2019年年底,建业地产的总告贷别离为143.56亿元、155.84亿元、198.51亿元和314.91亿元。

  尽管净负债率根本安稳,但建业地产有息负债中的短期告贷占比在敏捷进步。2016-2019年年底,公司一年内的告贷别离为15.64亿元、44.31亿元、53.46亿元和125.19亿元,占比现已从10%出面添加至约40%。如果把1-2年的负债也归入,那么占比进一步挨近80%。

  上述负责人表明,公司不存在短债长用。到2019年年底,公司均匀债款年期为两年,将于1年内到期的债款里,首要为银行告贷及公司债券,相关债款大部分本质上是两年或三年期的债券或告贷,实践年期并不短。

  不仅如此,在建业地产的告贷构成中,银行和公司债券所占份额显着偏低。2019年年底,公司银行告贷和公司债券算计为102.28亿元,占比刚刚逾越三成。

  在建业地产的告贷组成中,以美元为主的优先收据占有了大头。2016-2019年年底,公司优先收据规划别离为86.22亿元、84.1亿元、101.91亿元和179.75亿元,占比从未低于50%,较高时更是挨近60%,如2019年。

  但这或许不是建业地产美元债的悉数,跟着时刻推移,公司美元债进一步添加。依据安信证券的计算,到2020年3月底,建业地产的海外债存量为198亿元。

  即便扩大规划来看,在上市房企中,建业地产的美元债占比相同位居前列。进入2020年以来,因为疫情等要素的影响,美元指数逐步走高,部分房企有息负债中外债占比较高,或许面对负债本钱的被迫进步。建业地产近60%债款以美元债为主,公司额定添加的负债本钱由此可知。

  因为政策规定,发行美元债的用处限制为归还未来一年内到期的中长期外债。

  因而,房企发行美元债的节奏和用处遭到限制,在疫情影响下,房企美元债曾有过巨幅动摇。

  建业地产也不破例。依据建业地产年报,公司的美元债等外债首要在2020年和2021年到期,算计规划124.85亿元,其间2020年到期规划为48.58亿元。

  要么公司用自有资金归还,不然美元债只能借新还旧。依据建业地产的布告,公司在2020年1月和2月别离发行了2亿美元和3亿美元的优先收据,之后再无美元债发行。

  安信证券表明,建业地产2020年到期美元债55.8亿元,公司需要至少发行20.3亿元。

  上述负责人表明,境外美元债商场讲究供需,也看机遇,因为多种要素影响,发美元债并没有固定的发债窗口;2020年,公司只剩下10月到期的一笔美元债,现金完全能够掩盖到期的美元债;并且,以同类型融资方法来说,境内境外债本钱相约,境内没有比境外廉价,美元债57%的占比仅仅阶段性的问题,未来债款结构会愈加平衡。

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